地雷型ローンの見置し方 金利交渉か、借ら換えか

Posted on 8月 17, 2015 By

地雷型ローンの見置しには2つの方法があります。

 

ひとつは今借りている銀行での金利辛子渉、もうひとつは別の銀行への借り換えです。

 

私のところに地雷型ローンを安心できるロlンに変えるための見直し相談にみえた方の中に、このような例があります。

 

3年固定を借りていたDさんは、大幅な金利優遇が終了し、返済額が大きくアップすることが分かりました。

 

銀行に相談に行ったところ、銀行から0・4%の優遇を0・6%の優遇にしてくれるとのこと。

 

それでも返済額はアップしますから、金利上昇リスクの大きい3年固定を選択せざるを得ません。

 

これでは先々の金利上昇が心配ですが、叩年固定を選べば返済額はさらに増えてしまいます。

 

そこで私のところに相談にみえたわけです。

 

相談の結果、Dさんは別の銀行で安心感のある叩年固定に借り換えることに決め、今の銀行に借り換えの手続きに行きました。

 

すると、今の銀行では、前に言ったよりも優遇幅を大きくしてくれるというのです。

 

今の銀行が新たに提示してくれた優遇幅で叩年固定を選択した場合の適用金利はとても低く、別の銀行の10年固定に借り換えるのとほとんど同じ。

 

借り換えには諸費用がかかりますから、それを含めて考えると、借り換えをしないほうが有利です。

 

結局、Dさんは今の銀行で金利優遇を受け、返済を続けることにしました。

 

ここ数年、相談にみえた方が、同様のパターンになることが少なくありません。

 

相談者以外からも、同様の体験談を聞くことがあります。銀行にとって他行へ借り換えられるのは避けたいととなので、借り換えの意思を示すととで、より有利な条件を提示してくれることがあるようです。

 

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住宅ローン見直し


見直し前に理想のローンを描いておこう

Posted on 8月 17, 2015 By

理想的ローンの要素は3つ

 

住宅ローンの見直しは、「なんらかの不安を抱えているローンを、安心して返していけるローンに変えること」です。

 

安心して返していけるローンとは、すなわち、理想的なローンのこと。

 

見直しに着手する前に、どんなローンが理想的なのかを考えてみましょう。

 

私が考える理想的なローンの要素は、

 

①「60歳までに完済できるとと」

②『少なくとも10年聞は金利が固定吉れているとと」

③「口ーン返済をしながら貯蓄ができる返済額であるとと」

 

の3つです。

 

まずひとつ目は、「60歳までに完済できるとと」。

 

これまでにも述べてきたように、60歳以降も住宅ローンの返済が続くのは家計的に厳しく、老後の生活に支障をきたす恐れがあります。

 

多くの方は年金の支給が臼歳からですし、60歳以降も働くとしても収入は減る可能性が高いからです。

 

60歳で退職金を受け取ったとしても、退職金をローンの完済に充てると老後資金が減ってしまい、不安が残ります。

 

老後に支障をきたさないためには、60歳までに完済するのが理想的なのです。

 

2つ目は、「少なくとも10年聞は金利が固定されているとと」。固定期聞が213年といった短期固定ローンや、半年間の金利しか決まっていない変動金利ローンは、金利上昇の不安が大きくなります。

 

いくら金利か低くても233年では、ほとんど口ーン残高が減らないためです。

 

それは、ば3000万円を3年固定・適用金利1%、お年返済で借りた場合、3年後のローン残高は約2782万円。

 

金利が低いとはいえ、3年間では劇的に残高が減ることは期待できず、218万円程度しか減っていません。

 

ローン残高が減っていない段階で固定明けの金利が高くなると、返済額の増え方も大きくなります。

 

仮に適用金利が2%上がって3%になると、返済額は2万8000円アツプします。

 

対して10年固定ではどうでしょうか。

 

3000万円を10年固定・適用金利2%、お年返済で借りた場合、10年後のローン残高は約2345万円。

 

残高は655万円程度減っています。ローン残高が減っている分、返済額のアップが緩やかで、日年目から金利が3%になっても、月額返済額は約1万2000円のアップにとどまります。

 

とくに10年固定は金利か割安な状況が続いています。

 

10年固定は全聞ととの銀行でも扱っていて競争が激しく、住宅ローンの鉄火場ともいえる状態にあるためです。

 

金利優遇を受ければ2%前後の金利が10年間約束されており、半年から3年程度の金利が約束されているだけの変動金利ローンや短期固定ローンに比べて、安心感もあるでしょう。

 

そして3つ目は、「口ーン返済をしながら貯蓄ができる返済額であるとと」です。

 

子どもの教育資金やリタイア後の資金なども積み立てていかなければなりません。

 

必要な額はお子さんの人数や教育方針、リタイア後の生活スタイルによって異なりますが、どんなに少なくても年間日万160万円程度の貯蓄をしていかないと、急な出費が発生したときにはすぐに赤字家計になってしまいます。

 

100点満点は無理だとしても理想の口ーンに近づくととはできる「すでにローンを組んでしまったのだから、今更理想をいわれでも:::」と考えるかも知れませんが、そんなことはありません。

 

60歳までに完済できるような返済期間で借り換える(または繰り上げ返済をする)、借り換える際は10年固定を選ぶ、低金利のローンに借り換えて貯蓄を増やすなど、住宅ローンの見直しを的確に行なうことで、理想的なローンに近づくことは可能です。

 

理想的な口ーンに近づくと、「住宅口ーンのととに頭を悩ませる必要がない」という状態にもっていくととができます。

 

3年固定では少なくとも3年おきに金利について考えなければなりませんが、その煩わしきともサヨナラです。

 

その分、仕事のこと、家族のこと、趣味についてなど、ほかのことを考えたり、時間を使ったりできますね。

 

住宅ローンの見直しには、無理なく返済できるという安心感以外にも、さまざまなメリットが待っているのです。

住宅ローン見直し


ボーナス返済をやめる、ローンを1本だけにする

Posted on 7月 28, 2015 By

景気の影響が出やすいのがボーナス。ボーナス返済の金額が多く、ちょっと負担という人は、ボーナス返清をとりやめ、ボーナス返済分と毎月返済分の割合を変える条件変更をする方法があります。

 

ただし、ボーナス返済をやめたり、金額を減らしたりすると、その分、毎月返済額が多くなりますから、家計の状況をよくチェックしたうえで変更手続きをすることが大切です。

 

旧公庫ローンや年金住宅融資では条件変更が制度化されていますが、民間の金融機関ではそれぞれ対応が異なりますので、変更ができるか、確認してみましょう。

 

旧公庫と年金住宅融資、財形住宅融資と銀行ローンなど、複数のローンを借りている方もいらっしやるでしょう。そのようなケースでは、そのうちの1本を完済してしまう、という方法もあります。

 

-本返してしまえば、叩万円だった返済額が7万円になるなど、負担が軽くなりますから、軽減された分を教育費や積み立てなどに回すことができます。

 

複数のローンを抱えている場合、繰り上げ返済をする際にもすべてのローンを均一に返していこうとする人がいますが、その必要はありません。

 

利息軽減効果を高めるためには、残高の多いものや、金利の高いものを優先的に返すのがセオリーですが、それよりも金額が少ない口ーンを先に完潰してしまえば管理もラクになり、精神的な負担も軽くなります。

 

柔軟に考えるといいですね。

 

家計が苦しいときこそ繰り上げせずに貯蓄を残す

 

「不況や収入減で返済が苦しいときは、返済額軽減型の繰り上げ返済をするといい」と考えるかも知れませんが、本当にそうでしょうか。

 

返済額軽減型の繰り上げ返済とは、返済期間を変えず、毎回の返済額が軽減されるタイプの繰り上げ返済です。

 

たとえば3000万円を金利3%、お年返済で借り、5年後に100万円を返済額軽減型で繰り上げ返済すると、軽減される金額は毎月わずか4200円。

 

これでは、返済がラクになるとはいえませんね。

 

返済が苦しいというととは、預貯金にも余裕がない状態が予想されます。それなら、大切な資金を繰り上げ返済に回すより、別の目的のために残しておいたほうが安心です。

 

また返済額軽減型では返済期聞が短縮される効果はありませんから、本当の意味で安心できるローンへの見直しにはなりません。

住宅ローン見直し


ワザ③繰り上げ返済とは

Posted on 7月 28, 2015 By

繰り上げ返済とは、毎回の決まった返済のほかに、先々の分を任意で返すものです。

 

繰り上げ返済した分は元金部分に充てられるため、そこにかかるはずだった利息がカットされます。

 

繰り上げ返済には、実行後の毎回の返済額を変えず、返済期間を短くする「返済期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎回の返済額を抑える「返済額軽減型」があります。

 

老後圧迫型ローンを老後に支障をきたさないローンに変えるには、「返済期間短縮型」で繰り上げ返済を行ないます。

 

繰り上げ返済は、早く実行するほど大きな効果が得られます。たとえば借入額2500万円・金利3%・返済期間お年の場合、返済開始1年後に約100万円を繰り上げ返済すると、返済期間はお回短縮され、払わなくて済む利息は約169万円です。

 

同じ条件で返済開始却年後に繰り上げ返済した場合では、短縮される期間は日回分、払わなくて済む利息は約日万円となります。

 

ただし、繰り上げ返済のしすぎには注意が必要です。セミナーや個別相談でお会いする方の中にも、「少しでもお金ができたら繰り上げ返済をしている」という方が少なくありません。

 

「貯蓄が100万円を超えた分は全部繰り上げ返済に回している」という方もいましたが、病気や失業など、万一の備えとして最低でも200万円の備えは必要です。

 

教育費の準備が必要な場合は、そのお金とは別に200万円です。

 

返済に力を入れるあまり、そのほかの資金がショートしては元も子もありません、「繰り上げ返済ピンボl」にならないよう、注意しましょう。

 

繰り上げ返済には手数料がかかります。

 

銀行ローンの場合は、変動金利型と固定金利選択型とで金額が異なるほか、繰り上げ返済する金額や期間短縮型か返済額軽減型かで手数料が異なるケースもあります。

 

ソニー銀行など、手数料が不要な銀行もありますし、フラット犯でも無料となっています。

住宅ローン見直し


ワザ②重要! 今の銀行で金利交渉

Posted on 7月 28, 2015 By

少し前には考えられなかった、ローンの見直し術があります。それが「金利交渉」です。

 

ローンを組む際には、借入額や返済期間、返済方法、金利などを決め、その約束に基づいて契約を結ぴます。

 

金利優遇を受ける場合も、「①当初固定期間大幅割引+その後割引幅が縮小」パターンなのか、「②全返済期間を通じ一定幅で割引」パターンなのかが決められ、それぞれの優遇幅が「金利優遇の覚書」(叩ペIジの見本参照)に記載されます。

 

たとえば①の金利優遇パターンで借りた場合、優遇幅が縮小されると適用金利は高くなります。そこで固定期間終了時に行ないたいのが、金利交渉です。当初に約束した水準より大きな優遇をしてもらえないか、銀行に交渉するのです。

 

金利交渉に応じる、というのは、当初の約束を変えることであり、まさしく禁断のウルトラCといえます。

 

銀行によってはかなり大きな優遇をしてくれるケースもありますが、交渉に応じてくれるか、どの程度優遇してくれるかは、銀行によって、またそれまでの返済に遅滞がないかなどによって異なります。

 

銀行によっては、住宅ローン以外の取引状況によって結果が異なることもあるようです。

 

たとえば、小規模な地方銀行や信用金庫では対応が難しい(交渉の余地がない)のが実情です。

 

交渉に応じている銀行にとっても、ほかの銀行へ借り換えされるのを防ぐための対策として金利交渉に応じているわけで、それだけ、住宅ローンは競争が激しいのです。

 

住宅ローンという商品を通じて個人に融資を行なうことは、金融機関にとって資金運用のひとつであり、現在はかなり力が入れられています。

 

しかし就職活動においても景気が良ければ学生優位、景気が悪ければ企業優位になるのと同じで、住宅口ーンで現在のような「借り手優位」の状況がいつまで続くかは分かりません。

 

この本では今ある選択肢の中からベストな方法をお伝えしていますが、今の状況が永遠に続くとは限らないということは、頭に入れておきましょう。

 

その意味でも、今が見直しのチャンスなのです。

 

金利交渉なら、借り換えのように諸費用もかかりませんし、手続きもラクです。金利交渉と借り換えではどちらがいいかは個別の状況で異なります。

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保証料の有無

Posted on 7月 28, 2015 By

住宅口ーンの借り換えには、今の口ーンの抵当権を掠消して新たに借りる口ーンの抵当権を設定する費用や手数料などの諸費用がかかります。

 

残高3000万円を残り初年で借り換える場合には約加万im万円、残高2000万円を残りお年で借り換える場合には約国万1日万円程度かかります。

 

なかなか結構な金額ですね。

 

借り換えに伴う諸費用の大きな部分を占めるのが「ローン保証料」です。

 

保証料は保証会社に連帯保証人の代わりになってもらうための手数料です。

 

返済が滞ると、保証会社が銀行に弁済したあと、今度は保証会社から残高を一括請求されます。

 

保証料を払ったからといって、苦しくなったら返さなくていい、というわけではないので、注意が必要です。

 

一部には保証料がかからない銀行もあり、保証料不要の銀行を選べば、借り換えに伴う諸費用を軽減できます。

 

保証料なしの場合、残高3000万円を残り初年で借り換える場合の諸費用は約お万1お万円、残高2000万円を残りお年で借り換える場合には約四万12万円程度に抑えられます。

 

諸費用を抑えたい方は、保証料不要の銀行で借り換えるといいでしょう。

また保証料が必要な場合、一括支払いではなく、金利に上乗せして返済の都度、支払うという方式を選べる銀行もあります。

 

一括払いと金利上乗せではどちらがトクかという質問も受けますが、払いのほうが割安です。

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金利優遇は当初大幅優遇を選ぶ

Posted on 7月 28, 2015 By

金利優遇には、①当初期間(2年固定なら2年間)大幅に金利を優遇し、それ以降は優遇幅が縮小されるタイプと、②全期間一定幅で優遇されるタイプがあります。

 

注意したいのは、割引率や割引後の金利だけを比較して選ばないこと。せっかく金利割引を受けるのなら、できる限り長い期間、メリットを享受できるものを選びましょう。

 

①のタイプでは、②より返済当初の金利を低くすることができます。返済を始めた当初はロlン残高が多く、利息負担が重い時期。

 

その時期に1・5%~1・9%もの大きな優遇を受け、適用金利が低くなると、より大きな利息軽減効果が得られます。

 

とくに現状では当初の優遇幅が大きく、②より①のほうが有利といえそうです。

 

ただし、ととでのポイントは『大きな優遇をより長い期間受ける」とと。

 

2年固定、3年固定では割引後の金利が1%台前半になるものもあって魅力的に見えますが、大きな割引になるのは、当初の固定期間、つまり、2年固定なら2年、3年固定なら3年だけです。

 

対して叩年固定で①のタイプを選べば、m年間、大きな割引が続きます。m年固定のほうが、おトクな期聞が長く続く、というわけです。

 

叩年固定が2%前後で借りられるというのは、歴史的な低水準といえまずから、当初大幅優遇を利用したほう、かいいでしょう。

 

は3000万円をお年返済で借りた人が3年後に借り換えるケlスについて試算したものですが、このケースのように当初の優遇幅が大きい現在は、①の当初大幅優遇のほうが総返済額が少なく済む結果となることが多いといえます。

 

返済期聞が短いほど、①の当初大幅優遇が向いているといえるでしょう。

 

期間短縮型で繰り上げ返済すれば、返済期間全体に占める、大幅優遇の時期が長くなり、より利息軽減を図ることができます。

 

逆に固定期間終了後の返済額のアップを心配したくない人は、②の全期間を通じて一定の金利割引を受けられるタイプが安心です。

 

たとえば叩年固定を利用する場合、①のタイプでは日年目から優遇幅が小さくなります。

 

優遇幅が小さくなっても返済していけるかを考えてみましょう。

 

「日年目の家計なんて想像できない」と思うかも知れませんが、お子さんがいくつになっているか、教育費の負担が増えていないか、といった観点で考えるとイメージしやすくなります。

 

その頃には妻も働いているから教育費のアップ分はカバーできる、という家庭もありそうですね。

 

当初大幅優遇期聞が過ぎたあとの優遇幅が0・4%以下になってしまう場合も、判断が難しいところ。

 

どちらにすべきか悩んでしまう場合は、金融機関で試算してもらいましょう。

 

その際、固定金利期聞が過ぎたあとの基準金利については、過去の住宅口lンの平均的水準である4%に設定しておきます。

 

①の当初大幅優遇タイプのほうがトクなら①を選べばOK。

 

①でも②でも大差ないという場合でも、大幅優遇期間中にハイペlスで繰り上げ返済ができそうなら①が有利です。繰り上げ返済が難しそうで、返済額が大きく変わらないほうがいい、という場合は、②を選んでもいいでしょう。

住宅ローン見直し


金利タイプは10年固定を選ぶ

Posted on 7月 22, 2015 By

固定期間が短いローンは、金利上昇への不安が大きくなり、「金利が上がれば返済額が大きく増えるという地雷」を抱えていることになります。

 

 

変動金利や3年固定には金利優遇後の適用金利が1%台の例もありますが、目に見える数字の高低だけで有利、不利を判断するのは間違い。

 

 

「金利が約束されている期間に対して割安であること」が重要です。金利が約束されている期聞が短い変動金利、2年固定、3年固定は選択肢から外しましょう。

 
報道によると、新たに住宅ローンを借りる人の半数以上が変動金利を選んでいるようですが、変動ローンの場合、金利を約束しているのは、当初半年間だけ。たしかに当初の金利は低く、目をひきますが、半年だけでは他の金利タイプに比べ割安とはいえません。

 
変動金利と叩年固定の金利は1%も違いません。前述のとおり、叩年固定は全国どこの銀行でも扱っているため、また借り換えの受け皿になっていることもあって、競争が激しく、その分、かなり低い金利で借りることができます。

 

銀行にとってはあまり儲からない金利タイプであり、私たちにとってはト夕、というわけです。この程度の金利差なら、金利が半年間しか約束されていない変動金利より、叩年間の金利が約束されている叩年固定を選んだほうが賢明です。

 
また住宅ローンの見直しは安心できるローンに変えることですから、その意味でも金利が叩年以上固定されているローンを選ぶことが重要です。実際に借り換えでは半数以上の人が叩年固定を選んでいます。

 
10年以上の長期固定という選択肢もありますが、通常は固定期聞が長いほど金利が高くなり、返済額が増えてしまうため、ローンの見直しで選ぶのは現実的ではありません。

 

 

また、借り入れからの年数によりますが、これまでの返済でローン残高がある程度減っていますから、10年程度金利を固定すれば、将来、金利が上昇しても返済額のアップは抑えることができます。

 
金利交渉という見直し方法があることを知って、「変動から固定に移るとき、もしくは3年固定を選んで3年経ったらまた金利交渉をすればいい」と考える方もいらっしゃるかも知れませんが、これは危険です。

 

 

たしかに現在は銀行によっては有利な交渉が可能であっても、それは銀行が住宅ローンに力を入れているからであり、との状況がずっと続くとは限らないからです。

 
信換先には叩年固定を選ぶのが基本、と考えてください。

 
ただし、11年目以降の金利上昇に不安を持ちたくない、という場合は、ほかの選択肢もありますので、おいおい見ていきましょう。

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ワザ①ローンの借b換えとは

Posted on 7月 22, 2015 By

ローンの借り換えとは、新たに別の金融機関で口ーンを組み、それを原資に元の口ーンを一括で返済するととです。

 

 
基本的には「金利の高い口ーンを金利の低い口ーンに信り換える」のがセオリーで、適用金利が低くなれば、その分、返済額が軽減されます。

 

 

 

また借り換え後の返済額を前のローンと同程度に維持すれば、金利が低くなった分、返済期間を短くすることができ、さらに利息を軽減できます。

 

 

 

完済時期が早まる、という効果も得られますね。

 

 
また適用金利の上昇によって返済額が大きくアップする地雷型口ーンを抱えている場合は、「安心できる口ーンヘ借り換える」という考え方もあります。借り換え後のほうが、元のローンより金利が高くなる可能性もありますが、固定期間の長い叩年固定などに借り換えれば安心なローンにすることができます。

 

 

 

金利優遇によって、叩年固定が2%前後という、通常ではあり得ない低金利が続いているうちに、地雷型ローンを安心できるローンに変えておくのがおすすめです。借り換えでは新たにローンを組むことになるため、ローン保証料や抵当権設定のための諸費用がかかります。

 

 

最も大きな額になるのはローン保証料ですが、元のローンは完済しますから、未経過分の保証料は戻ってきます(保証料を借入時に一括払いした場合。保証料を金利に上乗せして払っている場合は戻らない)。たとえば3000万円をお年返済で借りると、保証料は約臼万円。5年後に借り換えると、約訂万円が戻ってきます。

 

 
また借り換え先をソニー銀行など、保証料が不要な銀行にするのも一法です。

 

 
諸費用をかけても借り換えの効果があるか、つまり、借り換えにかかる諸費用より大きな効果が得られるかといった費用対効果を考えることが大切です。

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銀行を使い倒してローンを見直す方法とは

Posted on 7月 22, 2015 By

住宅ローンの見直しというと、借り換え、と考えてしまう人も多いようです。

 

 

でも、それは間違い。

 

 

ローンの相談にみえる方の中にも、「借り換えをしたい」とおっしゃる方がいますが、話を聞いてみると、繰り上げ返済のほうが適している、といったケースもあります。

 

 

「借り換えをしたい」のではなく、「ローンを見直したい」のですね。

 
見直しの目的には、「金利上昇の不安を減らす」「早く返済を終わらせる」「返済の負担を軽減する」の3つがあり、それぞれの目的に適した有効な方法があります。

 

 

借り換え、繰り上げ返済がおもなものですが、ほかに「今借りている銀行で金利交渉をする」というウルトラCもあります。

 

 

金利交渉は、少し前には考えられなかった見直し術です。金利交渉に応じるというのは、銀行にとって禁断ともいえること。交渉を行なった人と、交渉をしないままでいる人で、ローンの条件が異なる(損得が分かれてしまう)のは、本当の意味でフェアとはいえないからです。

 

 

表には出ていませんが、実際に一部の銀行では金利交渉に応じている。

 

 

それをお話しするかどうかは大変迷いました。

 

 

悩んだ末、実際に行なわれている以上、みなさんにその方法をお伝えするべきと考えました。

 

 

金利交渉に応じてくれるのはルール上、特殊だと考えることもでき、銀行によっては交渉に応じてくれないケlスもあることを知っておいてください。

 
場合によっては、繰り上げ返済と借り換えなど、複数の方法を組み合わせることで、効果がより大きくなることもあります。

 

それぞれの方法の概要をチェックしておきましょう。
住宅ローンの見直しというと、手聞がかかりそう、難しそう、などと感じるかも知れませんが、人であれこれ背負う必要はありません。試算は銀行にしてもらうなど、言葉は悪いですが、銀行を「使い倒す」ととで、負担はぐっとラクになります。自分で何もかもやろうとせず、「ローンの見直しに必要な知識を身につけ、銀行に試算してもらい、自分で選択・決定する」というセットで行なうのがおすすめです。

 
無意識のうちに、自分はお金を借りる立場、と思ってしまいがちですが、利息を払っているのはみなさんです。

 

 

我が家も住宅ローンを借りていますが、契約の際、「はんこを押すセレモニー」と感じたくらい、契約内容についての説明が不足していることは否めません。

 

 

ですからローンを見直すにあたっては、分からないことは遠慮せず、しっかりと説明を求めましょう。

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